房地产税与房价和租金——理论模拟及其对中国房地产税开征时机的启示

　　张平,侯一麟,李博

　　摘要：开征房地产税会对中国城市的房价产生什么影响?已有研究的结论缺少经济学理论模型对影响机制的表达。本文利用房地产税、房价和租金的折现价值理论模型,推导出房地产税对房价和租金产生影响的路径和机制,为中国开征房地产税决策提供佐证参数。本文根据文献及其使用的数据,采用已获共识的贴现率、租售比、可行税率及税收-公共服务转化率进行模拟,结果表明:若房地产税率为0.5%且税入不用于新增公共服务,房产实值可能下降8.3%～12.5%;若税入用于增加和改善基本公共服务,房产实值降幅减为1.7%～2.5%,但租金可能上涨6.7%～20%。房价可能大幅下跌的原因是房价中存在短期泡沫;租金上涨的前提是租房人可受益的公共服务价值有实质性提升。基于房地产税对房价波动的影响,本文推测:房市泡沫受挤压且房价较稳定的时段可能是开征房地产税的适选时机。 

　　关键词：房地产税;房价;租金;理论模拟;