刘 涛：化解购房者的后顾之忧――论产权保险及其功用

    近期的中国房地产市场风起云涌，商品房价格跌宕起伏，去年京城房价上涨近20％，为社会各界所关注。据近日发布的《2006年房地产蓝皮书》预测，全国房价还将长期保持上涨势头。住房问题已成为同医疗、教育并列的三大社会热点问题，其在老百姓心目中的重要地位无需多言。
    随着房地产的日益升温，房产的频繁交易不可避免地也带来了很多产权纠纷：担心皮包房产公司的欺诈，担心买到的房子另有产权人、居住权人，以及尚有未缴付的账单等等，成了老百姓购房时头疼的事情。哪里有风险，哪里就需要与之相对应的风险管理手段，面对种种纷繁复杂的产权交易风险，“产权保险”这一多少还有些新鲜的名词渐渐浮现在我们面前。
    究竟什么是“产权保险”呢？简而言之，产权保险（title insurance），是在保险人与被保险人之间建立的具有担保性质的赔偿合同关系。具体来说，就是由投保人一次性支付给保险人一定金额的保费，保险人承诺如果产权存在产权报告中应记载而没有记载的瑕疵和纠纷并给被保险人造成损失时，保险人负责消除产权瑕疵，解决产权纠纷，或者由其在保险金额范围内给予赔偿。实际上，产权保险担保的是产权报告的准确性。
    追其历史渊源，同许多险种一样，产权保险最早出现在美国。交易的频繁加上美国法律和土地所有权的错综复杂，使得产权问题成为房地产交易中的障碍和风险。为了简化交易程序、保护买家和贷款银行的权益，同时为了保障房地产交易特别是二手房交易安全，专业化的产权保险公司应运而生，专门负责承保因政府记录错误或疏忽而对买家造成的损失。买家在交纳了保险金之后，可以不用担心因为政府记录出错而遭受的损失，银行也乐意提供贷款给买家。产权保险应运而生并一直盛行于美国。1868年萌芽于美国宾夕法尼亚州的产权保险已在美国经历了一百多年的发展历史。
    区别于其它保险产品，产权保险具有以下几个方面的显著特点：
    第一，一般保险将未来发生的不确定事件作为赔付的事由不同，而产权保险所保证的是过去发生的事件的真实性，比如不动产上是否有抵押权等。第二，一般保险，比如车险，投保人需要每年支付保费，而产权保险，投保人只需一次性支付保费即可。第三，一般保险，比如财产险，存在一定的保险期限，产权保险的存续期无限定的――只要投保人在不动产上的权利一直存续，产权保险就将伴随该权利永久存续。
    同其它很多险种一样，诞生于美国的产权保险能否成功的化解我国面临的种种相关风险，还需考虑到我国现阶段的具体国情。当前我国在产权交易法规方面尚存在一些不完善和亟待改进的地方：首先，产权登记混乱。我国尚未颁行专门的不动产登记法，缺乏完善、合理的产权登记制度，不合理、不规范甚至相互矛盾的情况很多，从而造成登记的混乱，给当事人进行登记造成了极大的不便，容易造成房、地分别抵押的情况和房产重复抵押的现象。其次，产权登记缺少公示。我国产权登记的公示性没有充分体现，一些地区的房地产产权登记资料没有实现公开查询，过分强调保密性，房地产登记应用的风险警示效力，保障房地产安全的作用没有真正发挥出来。第三，产权交易缺少有约束力的契据。我国《物权法》尚未出台，缺乏有约束力的契据对产权的安全性和完整性提供有力的保护。在商品房买卖合同中只约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，但是并没有约定出卖人有义务将所有产权负担通知买受人。
考虑到我国现阶段的情况，在引进产权保险化解相关风险时，应尤其注意将产权保险与我国实际相结合，以下几点或许有所裨益：
    1、加大宣传力度，增强风险意识。这一点同我国的基本国情有关，目前绝大部分老百姓对自身所面临的风险状况缺乏清晰、完整的认识。反映在产权方面，很多人简单地认为买房只要交钱、拿到房产证就万事大吉了，殊不知背后还可能面临着潜在的不可见的产权风险。这些风险可能潜伏长达数十年，但一朝爆发就可能导致购房人血本无归。因此，增强广大受众的产权意识与风险意识是顺利化解该风险的前提条件。
    2、着重强调事前调查。产权保险公司在收到投保申请书之后，首先要进行事前的产权调查，弄清存在的产权瑕疵和纠纷，判断产权风险，再决定是否可以承保。产权调查涉及的内容广泛而复杂，甚至可能需要查验几十年内的产权情况。由于目前保险人尚缺乏相关的经验与技术，在判明产权风险方面存在一定困难，出于我国的房地产产权登记制度还不健全的原因，保险人难以获得完整、正确的产权信息。针对这种情况，保险公司应注意借鉴国外的技术并随着业务的开展积累相关经验，还应建立自己的产权档案库，并与政府的产权登记、税收、司法等机关建立信息共享机制，提高产权搜索的效率和产权的准确性。
    3、严把费用厘定关。一般险种的保险费主要根据风险事故发生的概率来确定，而产权保险费则多以产权查验费用为主。保险费制定过高，影响投保人的投保意向；保险费制定过低，又会使保险人人不敷出或造成产权查验不全面。此外，由于各国房地产价格及产权管理方面存在相当的差距，可供参考确定费用的经验又非常有限。保险公司一方面应通过提高产权查验效率来降低保险成本；另一方面应从我国的实际情况出发，逐步制定并完善产权保费厘定办法。
    “他山之石，可以攻玉”――希望产权保险这个“舶来品”能够早日化解百姓购房的后顾之忧。

2006-05-17