（张延系北京大学经济学院教授）
自1998年取消福利分房制度实行住房市场化改革以来,中国房地产市场经历了快速发展。房地产市场随着市场化改革的不断深入而持续升温,出现了房价连年上涨、“量价齐升”的局面。1999～2013年，全国商品房平均销售价格连年上涨（除2008年稍有下降外），2004年和2005年商品房平均销售价格的增长率均超过了10%，2009年甚至高达24.05% 。截至2011年末，中国城镇人口首次超过农村人口，城镇化率突破50%，2014年进一步提高到54.77%。中国正处于城市化进程的加速时期和经济的转型期，经济社会中的各种矛盾凸显，尤其是房价问题，越来越引起人们的关注。随着城镇化进程的加速，房价一路高涨，城镇化对房价上涨有无影响值得探讨。
城镇化水平的提高会推动房价上涨，城镇化率与房价存在显著的正相关关系。理论分析认为，在城镇化进程的“初始”阶段，由于城镇化率增速缓慢，并且城镇化对于房价的推动作用较小，房价上涨速度较慢；在城镇化进程的“加速”阶段，城镇化率的快速上升将导致房价加速上涨。实证检验结果发现，城镇化率每上涨1%，将引起商品房平均销售价格平均上涨约0.7784%，将引起住宅商品房平均销售价格平均上涨约0.7103%，城镇化进程对于房价的促涨作用明显。
稳妥地“去库存”有利于房价稳定。当需求大于供给时，将引起房价的上涨，适时增加住房的供给有利于遏制房价地过快上涨。但另一方面，房屋空置面积与房价显著负相关，房屋空置率过高会使房价有骤降的风险，房价下降过快会增加经济危机的风险，房价的稳定将有利于房地产市场的健康发展和经济的稳定增长。因此，稳步的推进“去库存”工作，既有利于挤出房地产市场的泡沫，也有利于防止房价下降过快给经济带来的风险。
适时推进房产税改革。房产税属于财产税的范畴，应该在住房持有环节征收房产税。潘明星 等（2011）指出，上海、重庆试点房产税很大程度上属于商品税。由于商品房交易环节征收的房产税容易发生转嫁，对抑制投机性购房需求的作用有限。对于炒房者而言，购房所增加的房产税成本，仍在可承受的范围之内，相比于房价涨幅的收益来看，扣除房产税后，房产收益率仍然很好。并且，如果投机者手中的住房能够成功售出的话，购房时所缴纳的房产税随机被转嫁给房屋的新持有者，所以，该次房产税试点主要是对消费性购房需求和部分投资性购房需求起到了抑制作用，对投机性购房需求的抑制作用有限。并且，在限购政策的影响下，房产税试点的征收范围也受到一定影响。
土地出让金制度改革。房产税改革需要和土地出让金制度改革一并执行，否则将增加房屋的持有成本，反而引起房价上涨。土地出让金是地租的贴现，由于现有的土地出让金制度下，土地出让价款最终会全部转嫁给购房者，所以土地出让价款越高，房价也会越高，房价与地价相互影响、交替上升，从而形成房价、地价持续高涨的恶性循环。要打破这一循环，就需要改革土地出让金制度，把住房成本以房产税的形式转嫁到房价里面去。当持有房产的确定性成本增加，同时没有地价因素影响预期，将有利于挤出投机性购房需求、遏制房价过快上涨。
