国际金融论坛（IFF）于2014年起举办“领袖对话会”活动，邀请全球财经政要及各领域专家学者对当前国际经济金融形势或社会热点难点问题进行深入解读。2月22日，题为“沃尔克法则之路”的首期国际金融论坛领袖对话会在北京举行，我系宋敏教授受邀参与【IFF领袖对话会：沃尔克法则之路】“中国房地产泡沫”。以下为现场对话：
对话“中国房地产泡沫”
保罗·沃尔克
美联储前主席
IFF荣誉主席
各位中国问题专家对“中国房地产泡沫”问题都怎么看？
宋敏
IFF学术委员
北京大学金融创新与发展研究中心主任
首先，中国楼市是不是有泡沫，这个问题还不确定。谈到房地产，有一个黄金法则就是“位置!位置!位置!”。中国房地产市场出现泡沫并不是一个非常准确的说法,但是我相信在一些城市确实出现了非常严重的问题。一些城市已经有泡沫破了，比如温州以及其它三线或者四线城市。但是，在大城市，比如北京、上海和中国其他的国际性大都市，现在还没有泡沫破裂或者房价暴跌的迹象。
大家如果看一下以前的数据，比如说租金回报率、房价租金比等，像北京这样的城市和全球其他城市相比，可能确实有泡沫存在。但是，我觉得中国的情况和其他国家不一样。这些不太正常的数据可能取决于中国的结构性问题，很抱歉我没有时间仔细讲。大家都知道，中国政府在经济活动中起着至关重要的作用，在房地产行业里面也是一样。所以，一些超高的价格到底是不是泡沫的象征？这个泡沫是不是会破？我们还需要拭目以待。
保罗·沃尔克
美联储前主席
IFF荣誉主席
首先，我来自美国，应该是全球最富有的国家；并且，我来自纽约市，也是全球经济最繁荣的一个城市之一。我觉得纽约房价已经够贵了，看到北京的房价后，我觉得跟纽约差不多了。房地产泡沫和政府的经济活动确有关系，而中国与美国面临的情况确实不大一样。
不管是不是泡沫，是不是担忧，我觉得最重要的问题是信贷的问题。在美国，住房信贷是一种不负责任的融资行为，几乎没有首付，也没有经过信用评估，仍然可以获得贷款。也就是说，在发展房地产业的时候，没有审慎地考虑借贷者的还款能力，最终导致了一系列问题。我不知道在中国会不会有这样的问题。
宋敏
IFF学术委员
北京大学金融创新与发展研究中心主任
我们之前谈过家庭负债率的问题。金融危机前美国家庭负债率很高，但是中国家庭投资房产都是自己出钱。中国家庭的首付要比美国家庭的首付高很多，从这方面讲，我觉得中国的房地产业还是比较安全的。
贺力平
IFF学术委员
北京师范大学金融系主任
房地产泡沫确实不太好界定，或者说不太好界定今天的中国是否存在这样的泡沫。但我觉得，中国经济中有一些问题是值得重视的，包括房地产价格走势是否可能发生变化，以及金融体系中的地方政府债务问题。房地产行业确实存在很大的问题，因为卖地是一项不可持续的地方融资行为。如果土地价格下跌，地方政府融资遇到问题的话，影子银行可能就会出现。事实上，很多房地产开发商和基建公司是隶属于政府的，都占有了很多的资金。如果房地产价格下跌，金融体系的稳定性将会受到破坏。所以我认为，确实是有巨大的潜在风险存在的。
中国家庭和美国家庭购置房地产时的习惯是不太一样的，因为中国家庭更多依靠他们的存款储蓄。所以，房地产价格的波动对中国的家庭消费行为影响不太大。但是，会影响整个金融系统的稳定性，以及很多公司的资金问题。另外，中美还存在这样一个不同，即在房地产和相关的领域，中国没有很多的衍生品交易来充当房价的杠杆。所以，我们确实要非常关注房地产价格和房地产市场的巨大波动，政府必须要非常小心。
朱民
国际国币基金组织（IMF）副总裁
美国家庭和中国家庭的不同在于，中国家庭依据他们的存款进行房地产交易。事实上，我觉得中国整体的债务比率是非常高的，但是是公司债务高，家庭债务低。公司债务为什么那么高，家庭债务为什么这么低？就是因为房价太高了，普通家庭买不起房子，很多房子即使空置，也没办法进入购房人手中。所以，我们讨论的是买得起买不起的问题，价格显然是太高了。
沃尔克先生也谈到，他从纽约来，发现北京一些地方的房价甚至超过纽约。正常情况下房价收入比基本在10：1，如果是20：1就太高了。在纽约和伦敦基本上是25：1，但是在中国，很多城市要比20和25高得多。所以，我觉得中国的房价太高了，中国家庭已经承受不起高房价了。我们不应该只谈到债务问题，中国没有次贷危机的问题，没有债务问题。但是，普通家庭的收入和房地产业之间的差距是越来越大了，这才是我们应该关注的问题，这也不是新问题了。很多国家在发展过程中都会出现这样的问题，因为在工业化的过程中，城市化是一个不可阻挡的进程。所以，房地产就成为一个非常大的经济发展驱动力，从而房价上涨。在很多国家都是这样的，但是，最后都导致经济走入困境。我不想谈中国是不是会有这样的泡沫，但中国房价确实已经高到了普通家庭不能承受的程度，这是我们应当注意的。
再看一下地方政府卖地的收入，现在是四万亿，也就是整个财政收入的30%，这个比例太高了，跟中国自身的历史数字和其他国家的数字相比都太高了。从这个角度上讲，这是我们应该感到担忧的。好消息是，中央政府已经开始非常审慎地考虑相关政策，试图给房地产行业的发展降温，使普通老百姓能够买得起房子。房地产投资占到中国固定资产投资的27%，过去这一比例的增长非常大。一旦使房地产业增速降低的话，势必影响宏观经济的发展。所以，政府必须要出台政策应对房地产行业的过快增长，但也必须要非常谨慎。
金立群
IFF常务副理事长
中国国际金融有限公司董事长
房地产是不是有泡沫，泡沫是不是会破，不能一概而论，这跟地区是有关系的。
我总的感觉是，像北京、上海这些特大城市、中心城市，房地产价格还是会往上涨的。沃尔克先生您这些年在纽约、在巴黎，您会发现房地产的价格是一直往上走。我认为北京、上海也是一样，房地产还是会往上涨。另外，如果泡沫破灭，将爆在家庭的账上。在中国首付60%，而且银行也不会随便放贷，这跟美国搞的零首付完全不一样。所以，中国家庭承担的风险是比较大的，这是一个不同的地方。
第二，房地产市场的非理性亢奋，中国非理性的房地产发展必须要治理。比如，地方政府通过卖土地拿钱，我们管这个叫“土地财政”，这种模式是不正常的。同时，作为消费者应该如何理解“居者有其屋”也很重要，是不是每个人都要有自己的房子？还是说只要能够租得起就行了？亦或者根本住不起，政府提供住房？如果每个人都搞清楚了，也就可以明白“居者有其屋”不见得一定是要有自己的房子，才可以很好地解决非理性问题。
第三，投资问题，主要是要提供投资机会。中国家庭没有很好的投资机会，所以就去炒房子；银行没有投资机会，就给房地产企业大量发放贷款。这个问题怎么解决呢？要提供更多的投资机会。比如说股市，把我们的股市治理好了，让股市正常化，让大家感觉到投资股市也会有机会；或者将来发展债券市场，大家也可以去投资。如果投资的机会增加了，大家就会感到不见得非要买房子。
最后一点，政府越是感到房地产泡沫大，越是要采用行政措施处理，结果波动更大。所以，还是要通过市场的方式慢慢平缓下来。因为，我们通过行政手段，总是很难把握。一句话，中国的房地产市场是有风险的，但是它跟美国的房地产市场的风险是不一样。有风险，但是不会酿成全面大的危机。我们不能放松警惕，接下来要采取综合治理方式，用妥善的宏观政策来解决房地产的问题。
主持人：股市什么时候上去？
金立群
IFF常务副理事长
中国国际金融有限公司董事长
第一，我非常支持证监会现在要进行的一些改革，从原来的审批制变成登记制。这方面做了很多的工作，有利于我们下一轮股市恢复，促进中国经济发展，我非常支持。我刚才提到，根据我们学习美国或者发达国家的经验，我们每出一个政策都要经过充分的酝酿，充分的听取市场的意见。宁可这个政策出台的慢一点，但是一定要考虑的充分一点，多听专家的意见，多看看市场的反映。这样我认为，这样新的规定出来以后，可以保证市场很平稳的发展。我对中国的股市是有信心的。为什么？因为中国处于社会主义发展的初级阶段，人民拥有资产的比重还是比较低，大多数人还是通过工资收入来提高生活水平。政府相关政策的提出，要更多的地通过资产增值来改善家庭生活，我认为这是非常重要的。
股市大有可为，前景非常好。我们不要为现在股市上遇到一些问题感到太沮丧。前面那些挫折，、那些问题，在我们搞社会主义市场经济过程中其实是难免的。旁观者说你这个不对，那个不对，真的置身其中就会觉得不是那么简单。我希望我们的证监会、银监会、保监会拿出以市场为基础的政策，为中国下一步的经济发展铺垫基础。那个时候我相信中国的每一个投资者就会非常非常的理性，或者更加理性。对于黄金大妈，我是这么看，买点黄金没问题，但是不要都押在黄金上去。
保罗?沃尔克
美联储前主席
IFF荣誉主席
我想提一个问题，我能不能在中国买股票呢？
朱民
国际货币基金组织（IMF）副总裁
可以，您可以通过中金（CICC），要不您把钱给我，我替你买去。
（文章来源：国际金融论坛）
