近年国家对于重点城市房地产行业的宏观调控政策可谓越来越严厉,但对房价上涨的抑制效果有限。2005年3月出台的“国八条”把对住房价格的调控上升到了政治高度，5月又出台了“新国八条”;到了2006年5月国家出台了“国六条”并开始着手整顿二手房市场;2009短暂放松后，2010年1月即收紧，出台了旨在抑制投资性购房的了“国十一条”。与此同时，北京市政府配合中央政府也相继出台了“京十二条”、“京版国八条”以及“京十五条”等更加严厉的限购、限贷政策。
尽管调控措施充足完备，但这些年北京房价的表现上涨多于下跌。2012年北京的房价竟是2005年的3倍多。2006年至2008年，在调控政策的影响下，北京楼市成交量走低，但却进入了量减价涨的阶段，2005年楼市均价为6561元/平方米，2006年暴涨至8098元/平方米，同比上涨23.4%。2007年和2008年，继续延续了这种成交量下降但价格暴涨的趋势。2009年，北京楼市成交均价为14438元/平方米，同比上涨12.5%。2010年和2011年，北京商品住宅成交均价分别为204092元/平方米和21552元/平方米，增速放缓。2012年北京新建商品住宅均价2.07万元/平方米，较2011年同比下降7.6%，但是从全年来看，2012年的房价是呈上升趋势的。特别是2012年8月份后，呈现持续快速上涨。
在如此严厉的房价调控政策下，北京的房价为什么还是一涨再涨？主要有以下八点原因：
一、货币超发
根据1月10日央行发布的消息，2012年12月我国广义货币余额（M2）已达到97.42万亿，同比增长13.8%。而根据国家统计局1月18日发布的2012年国内生产总值（GDP）初步核算情况，2012年国内生产总值达51.9322万亿，比上年增长7.8%。可见，2012年M2的增幅是GDP增幅的近两倍！事实上，自1986年有货币供应量统计以来，我国货币供应量的年均增速达到21.6%，而同期经济增长速度为9.9%，如果假定货币流通速度基本不变，那么我国超量货币年均为11.7%。
货币增发对房价上涨的影响是多方面的。由于房地产市场和货币政策具有高度关联性，所以通常情况下，商品房的销售速度和M2的增长速度是正相关的，而销量的变化必然带来价格的变化。首先，宽松的货币政策会使得市场上资金过剩，消费者持有更多的“钱”。这些过剩的资金一部分将会进入房地产市场，进而推高房价。其次，货币连年超发已经引起消费者对于通货膨胀、财富缩水的恐慌，出于这种心理，很多人会积极买房，将货币转化为固定资产。再次，从开发商的角度来说，货币供给增加将会推涨土地、资金、建材、劳动力的价格，从成本方面加大房价上涨的压力。
二、理财渠道不畅
居民理财渠道不畅是又一个推动房价上涨的原因。目前我国居民可以进行的理财方式主要有：储蓄、国债、银行理财产品、股票、期货、保险等。虽然居民可选的理财渠道不少，但是在当前经济下行的背景下，银行理财产品收益下降，股市持续不振，黄金价格高企，期货交易不景气，我国普通家庭的理财方式主要仍是储蓄，我国收入最高10%的家庭的储蓄率达60.6%，但是银行3%左右的年存款利率显然不是居民抵抗通胀的理想渠道。因此，投资渠道的不畅通使得大量的民间资本作为游资投入房地产市场，连续几年拥堵在这个行业上。
三、居民对宏观调控信心不足
尽管政府对房价的宏观调控政策越来越严厉，但是北京的房价并没有因此受到重创。2006年到2009年北京房价上涨得最快，2010年以后房价上涨的速度虽有所放缓，12年北京房价均价较11年有所下降，但这并不能打消居民对于北京房价今后还会继续上涨的担忧。尤其是现在社会舆论称北京房价可能会“报复性上涨”，更使得居民对于宏观调控的信心不足，预期将来几年北京房价会跌的居民很少，大多数北京居民仍希望尽早买房。这种担心北京房价会继续上涨的惯性心理，使得调控政策的效果被对冲掉很多。
四、刚性需求累积两年后逐渐释放
在市场走势预期增强，房价下降空间不足等市场动态下，北京购房者普遍改变了市场预期。加之去年不少银行提供了首套房贷款利率的优惠政策，在被压抑了两年多以后，北京的住房刚性需求逐渐释放，这也是房价上涨的原因。
数据显示，2012年近郊的“刚需盘”成交量稳步增长，主要就是因为刚性需求者在主导北京房产市场。在2012年年底北京的刚性购房者在蛰伏了两年多以后，北京房地产市场迎来以“首次置业者为主”的刚性需求的集中释放。造成这一现象的原因是北京限购令的长期实施，而在年底集中释放是因为购房者普遍认为明年房价难以下降。此外，北京在去年年底新开通的四条地铁线，也刺激了刚性需求者尽快在地铁沿线附近选址买房，据统计，北京新开通地铁周边的购房需求增加了20%左右。
五、四环内有效供给不足
北京四环以内住房的有效供给严重不足，主要表现在：中低价位和中小套型的普通商品住房供给不够。虽然2012年北京新建商品房成交均价比2011年下降了7.6%，但是，北京四环以内房价上涨了5.6%。总体来看，四环沿线的高端住宅均价已经超过4万元/平方米，并且豪宅化倾向十分明显，面积多在200平方米以上，户型多为三居至五居的大户型，这显然不是一般购房者能承受得了的。另外，四环以内新房库存仅占北京所有新房库存的约9%，土地的稀缺使得四环内的纯新项目几乎绝迹，区域内新增住宅日益减少。从长期看，这一趋势将会延续下去，四环内供需的缺口将不断扩大，因此四环内房价将会继续上涨，进而推高北京整体的房价。
六、居民对通胀预期较高
居民对通货膨胀预期较高是房价上涨的另一个推手，根据央行公布的2012年第四季度全国储户问卷调查报告，居民未来物价预期指数达到70.2%，较上季度提高了2.6个百分点，2011年第四季度这一指数为65.4%，2010年则更高，为81.7%。可见，居民普遍对通胀的预期较高，这就导致居民不愿意以现金或是银行存款的形式持有财富。而在目前普通民众并没有多少可行的资产保值增值渠道的情况下，对通胀的高预期将促使居民将大部分财富转移到房产的投资上。
七、外来人口向北京转移的趋势不变
中小城市居民向大城市转移的趋势没有改变，北京更是中小城市居民移民最热衷的城市之一，仅十几年，北京常住人口便在原来的基数上增加了800多万，到2011年末突破2000万大关，外来人口占比近40%。可以想象，这近800万的外来人口想在北京安家终究还是要买房，如此庞大的人口对于住房的需求量是惊人的，因此外来人口向北京转移也造成了北京住房需求的增加，进一步推高了北京房价。
八、未来居民收入看涨
同样根据央行12月18日公布的第四季度全国储户的问卷调查报告，数据显示居民未来收入信心指数为56.3%，比2011年和2010年分别高出0.9和0.8个百分点。这些数据显示了居民对未来收入具有良好的预期，再加上刚刚过去的十八大提出了“收入倍增计划”，从政策层面上给予了居民收入看涨的信心，有利于居民的消费、投资需求的增长。由于未来居民收入看涨，可能形成更强的购买力，这一良好的趋势被部分购房者预期，因此购房者有更多的信心购房。
在以上八方面因素的综合影响下，北京市的房价一涨再涨。在住房资源稀缺的前提下，
政府如果想要在抑制房价上进一步发挥作用，需要在尊重市场规律的前提下，从需求和供给两方面入手，特别是增加有效的市场供给显得相当重要。
（作者：冯科；单位：北京大学经济学院）
原文刊登于《第一财经日报》
